Informationen zum Mietrecht

BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 98/10: Ein Mieter von Wohnraum darf die Zahlung der Mietkaution davon abhängig machen, dass der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt. Der Vermieter müsse eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anlegen, um sie so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Laut BGH bestehe kein Grund dafür, dem Mieter diesen Schutz nicht von vornherein zu gewähren. Nach § 551 Abs. 3 BGB habe der Vermieter eine ihm vom Mieter überlassene Mietsicherheit unabhängig von der vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung sei es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt zu halten und so vor dem Zugriff von Vermieter-Gläubigern zu schützen. Es bestehe kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu lassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss.

Mit Urteil vom 27.01.2010 hat der BGH unter Aktenzeichen VIII  R 159/09 entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte wirksam ist. In § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist geregelt, dass der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Bisher wurde unterschieden, ob es sich um enge Familienangehörige handelt, oder um solche, die mit dem Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert sind. Bei den engen Familienangehörigen genügte dabei die Tatsache der Verwandtschaft an sich; bezüglich der entfernteren Angehörigen wird gefordert, dass der Vermieter gegenüber den Angehörigen rechtlich oder moralisch zu Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist. In der Rechtsprechung war bisher umstritten, ob Nichten und Neffen unter dem Begriff der "engen Familienangehörigen" im Sinne des § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB fallen oder ob sie zur weitläufigeren Verwandtschaft gehören, bei der die weiteren Voraussetzungen gegeben sein müssen. Der BGH hat dies nun eindeutig klargestellt: Neffen und Nichten gehören zur "engen Verwandschaft".

Nach einer im März 2004 verkündeten Entscheidung des Bundesgerichtshofs können Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von mehr als 10% einen Mangel der Mietsache darstellen, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Entsprechend der prozentualen Flächenabweichung kann der Mieter somit die von ihm zu zahlende Miete mindern. Darüber hinaus können sich für den Mieter Ansprüche auf Rückzahlung der in der Vergangenheit zuviel geleisteten Mietzahlungen ergeben. Sollten Sie daher bei einer Überprüfung deutliche Abweichungen zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche feststellen, setzen Sie sich mit uns in Verbindung. Nach Erhalt einer Kopie Ihres Mietvertrages und der Mitteilung der von Ihnen festgestellten tatsächlichen Wohnfläche überprüfen wir die Rechtslage und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Faustregeln zur Berechnung der Fläche von Mietwohnungen

1. Ausmessen der Wohnung

Beim Ausmessen der Wohnräume ist zunächst zu beachten, daß alle Räume berücksichtigt werden, auch Bad, Küche, Flure und Abstell-kammern. Dagegen sind außerhalb des Wohnraumes gelegene Räumlichkeiten wie Garagen und ähnliches, sowie Betriebsräume werden nicht zu berücksichtigen. Gemessen werden die Abstände zwischen den nackten Wänden. Heizkörper, Wandverkleidungen, Fußleisten, etc. bleiben unberück-sichtigt. Ebenfalls außer acht bleiben Wand- oder Mauervorsprünge, sofern diese kleiner als 0,1 qm sind. Auf diese Weise wird die gesamte Bodenfläche der Wohnung vermessen.

2. Berechnung der Wohnfläche

Welche tatsächliche Wohnfläche für eine Wohnung dann tatsäch-lich anzusetzen ist, bestimmt sich nach folgenden Regeln: Die qm-Zahl des Wohnraumes unter Schrägen wird zu ½ berücksich-tigt, wenn der Abstand zwischen Boden und Decke sich zwischen 1 und 2 m bewegt. Flächen, die unterhalb einer 1m hohen Schräge liegen werden nicht berücksichtigt. Oberhalb von 2 m zählt die Wohnfläche in jedem Fall voll.

3. Berücksichtigung von Balkonen, Terrassen, etc.

Bei der Berechnung der Wohnfläche von Balkonen, Terrassen, usw. ist zu unterscheiden, ob es sich um sozialen Wohnungsbau oder frei finanzierten Wohnraum handelt. Bei sozialem Wohnungsbau wird die Fläche des Balkons zu ½ berücksichtigt. Bei frei finanziertem Wohnraum kommt es auf den Wohnwert an. Liegt der Balkon etwa an einer belebten und lauten Straße und ist deshalb faktisch nicht zu nutzen, so hat er keinerlei Wohnwert und schlägt auch nicht bei der Bemessung der Wohnfläche zu Buche. Umgekehrt gilt die Fläche voll, wenn der Wohnwert entsprechend ist. Demgemäß gibt es viele Abstufungen.

4. Auswirkung auf die Betriebskostenabrechnung

Eine abweichende Quadratmeterzahl der Wohnfläche wirkt sich auch auf die Abrechnung der Nebenkosten aus, wenn der Abrechnungsschlüssel die Wohnfläche zugrunde legt.

Der BGH vertritt schon seit längeremn die Auffasung, dass die formularmäßige Abwälzung der Pflicht zu Schönheitsrepataturen nach einem starren Fristenplan auf den Mieter in Wohnraummietverträgen unwirksam ist. Nun hat der BGH in seinem Urteil vom 08.10.2008 (Az. XII ZR 84/06) klargestellt, dass dies auch bei Gewerberaummietverhältnissen gilt.Weitere Informationen finden Sie hier.

Mit Urteil vom 20.02.2008 (Aktenzeichen VIII ZR 27/07) hat der Bundesgerichtshof die Rechte von Mietern bei der Betriebskostenabrechnung gestärkt. In diesem Fall ging es darum, dass der Vermieter Hausmeisterkosten als Betriebskosten abgerechnet hatte. Die Kosten für einen Hausmeister sind grundsätzlich umlagefähig. Zu diesem Kosten gehören laut BGH die Vergütung des Hausmeisters, die Sozialversicherungsbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewähre. Dies gelte aber nur, soweit die Kosten nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung beträfen. Denn zur Instandhaltung, Instandsetzung etc. sei der Vermieter kraft Gesetzes verpflichtet, diese Kosten könne er nicht als Betriebskosten auf die Mieter abwälzen. Weil im entschiedenen Fall der Hausmeister auch solche Tätigkeiten ausübte, deren Kosten geben nicht umlagefähig sind, hatte der Vermieter einen pauschalen Abzug von 10% der Kosten angesetzt und die verbleibenden 90% der Hausmeisterkosten auf die Mieter abgewälzt.

Aus Sicht des BGH reichte dieser pauschale Abzug nicht aus. Es obliege auf jeden Fall dem Vermieter, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Dies kann im Ergebnis für den Vermieter äußerst schwer sein, wenn für den Hausmeister nur eine einheitliche Vergütung festgelegt ist.

Tipp: Um diese Probleme vorzubeugen, müsste letztendlich mit dem Hausmeister ein Vertrag geschlossen werden, mit dem das Entgelt bezüglich der Tätigkeiten geregelt wird, die in die Betriebskostenabrechnung einfließen können. In einem zweiten Schritt müsste eine Vereinbarung mit dem Hausmeister getroffen werden, welche Vergütung ihm zusteht für Tätigkeiten, die über diesen Tätigkeitskatalog hinausgehen. Auf diesem Wege kann den Mietern eindeutig vorgehalten werden, welche Kosten absetzbar sind und welche nicht.

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinaus, gleichwohl hat der Vermieter nur in ganz krassen Fällen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Mieter (Urteil des BGH vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07). Nur dann kann der Vermieter Schadenserstaz verlangen, wenn durch das Rauchen eine Verschlechterungen der Wohnung verursacht worden ist, die sich nicht mehr durch gewöhnliche Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 IV 3 II. Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern weitergehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Im vorliegenden Fall lehnte das Gericht einen Schadensersatzanspruch des Vermieters ab, weil sich die Schäden noch durch Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken und Türen beseitigt werden konnten - also durch die "üblichen" Schönheitsreparaturen - und der Vermieter die Pflicht zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht auf den Mieter übertragen hatte.

Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der "angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind", ist nach einer Entscheidung des des BGH (Urteil vom 05.03.2008 -  VIII ZR 95/07) wegen Intransparenz gem. § 307 I 2  BGB unwirksam. Die Klausel sei schon deswegen unklar und nicht verständlich, weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem «angelaufenen Renovierungsintervall» zu verstehen sei und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden solle.

Der BGH (Urteil vom 19.09.2007 - VIIIZ R 6/07) hat entschieden, dass dem Mieter einer Wohnung im Rahmen eines Formularmietvertrages nicht auferlegt werden kann, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen - also auch unabhängig vom Abnutzungsstand - zu renovieren. Dies benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher unwirksam. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

Ein Mieter kann nicht den Mietvertrag über eine Wohnung allein deshalb kündigen, weil auf dem Dach des Hauses eine Sendeanlage für Mobilfunksysteme errichtet worden ist, wenn die Anlage die Grenzwerte der 26. BImSchV einhält. Unbeachtlich ist, daß wissenschaftlich noch nicht geklärt ist, ob durch die von der Anlage ausgehende Strahlung wirklich Schäden hervorgerufen werden können. Solange die aktuell vorgegebenen Grenzwerte eingehalten werden, wird dies als Indiz für eine nur unwesentliche Beeinträchtigung gewertet, die der Mieter zu dulden hat. Wenn der Mieter eine andere Auffassung vertritt, hat er alle Umstände darzulegen und zu beweisen, die diese Indizwirkung erschüttern können. (OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 05.05.2006, Az.: 2 U 222/05)

Nach einem aktuellen Urteil des BGH (Urteil vom 16.05.2006, Az.: VI ZR 189/05) ist der Vermieter einer Wohnung nicht dazu verpflichtet, eine mit einem Glasausschnitt versehene Zimmerür in der Wohnung mit Sicherheitglas nachzurüsten, wenn er die Wohnung an eine Familie mit Kleinkindern vermietet und die Zimmertüren den baurechtlichen Vorschriften entspricht.

Wenn einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung - das Gericht befasste sich hier mit den Kosten für den Hauswart und die Bewachung des Hauses - gegenüber den Beträgen des Vorjahres um mehr als 10% gestiegen sind, muß der Vermieter hierfür nachvollziehbare Gründe angeben. Der Vermieter ist verpflichtet, im Zusammenhang mit den Betriebskosten wirtschaftlich zu handeln. Aus diesem Grunde kann er nur die Nebenkosten in Höhe der Beträge des Vorjahres den Mietern berechnen, wenn er keine Gründe für diesen Preisanstieg darlegen kann und nicht erklärt, warum diesfür ihn unvermeidbar war.Entscheidung des KG Berlin vom 12.01.2006, Az.: 12 U 216/04)

Wer eine Wohnung anmieten will, muß dem potentiellen Vermieter vor Abschluß des Mietvertrages ungefragt offenbaren, wenn über sein Vermögen ein Insolvenz(eröffnungs)verfahren eingeleitet worden ist. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter sich anderweitig über die Möglichkeit informieren konnte, daß seine Ansprüch (Zahlung der Miete etc.) gefährdet sind. (LG Bonn, Beschlußvom 16.11.2005, Az.:I-10 U 174/05)

Wenn der Vermieter einen Wohnraummietvertrag wegen Eigenbedarf wirksam gekündigt hat und der für den Eigenbedarf geltend gemachte Grund nachträglich wegfällt, so ist dies für den Mieter nur dann bedeutsam, wenn dieser Grund vor Ablauf der Kündigungsfrist fortgefallen ist. Nur dann muß der Vermieter dies dem Mieter mitteilen. (BGH, Urteil vom 9.11.2005 - Aktenzeichen VIII ZR 339/04)